證券時報網
葉玲珍
2025-05-14 22:23
“從今年開始，新房更熱衷于把低容積率、高贈送當成賣點。”深圳一家民營房企的營銷策劃負責人告訴記者，“低容積率就是要鼓勵我們開發品質化的產品。”
最近，越來越多的城市推出低容積率的住宅用地，而核心地段、低容積率的好地塊也在一定程度上刺激房企拿地的熱情。
購房者：不太會考慮“摩天住宅樓”
一般來說，容積率指一個小區的總建筑面積與用地面積的比，是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。對于購房者來說，容積率是體現居住舒適度的重要因素之一。容積率小于0.7，可以建純聯排別墅；而18層左右的高層住宅的容積率一般為1.8至2.5之間。不過，記者在深圳市羅湖區、福田區采訪時發現，不少城市更新項目的新房容積率超過了8，超過45層甚至50層的“摩天住宅樓”越來越多，但這些“摩天住宅樓”的去化速度相對較慢，許多項目的開盤時間已經超過一年仍未清盤。
（深圳羅湖區的“摩天住宅樓” 吳家明/攝）
有購房者對記者表示，在價格沒有明顯優勢之下，自己不太會考慮這些“摩天住宅樓”。
而在土地市場上，越來越多的低容積率土地被推出。5月13日，深圳市規劃和自然資源局發布3宗擬出讓居住用地項目清單。涉及地塊分別位于龍華區、光明區，3宗宅地合計約6.77公頃，清單內地塊將于2025年5月13日至2025年8月13日期間發布出讓公告，其中最低容積率為2.8。
同樣是在13日，杭州土拍推出3宗涉宅地塊，總建筑面積31.47萬平方米，共攬金約25.73億元。其中，東部灣新城單元地塊由建發和東部灣新城建設聯合體摘得，容積率僅為1.08。
自去年以來，部分核心城市推出的“低密宅地”，掀起了土拍小高潮，受到開發商的熱捧。有業內人士表示，容積率克制意味著地塊有能力做出更高端的產品，房企也有機會做出更出彩的產品，吸引更多客戶，從而實現溢價。
鼓勵房企打造“好房子”
值得一提的是，多地政府將低容積率宅地和被稱為“好房子”的第四代住宅的推行結合起來，一邊向土地市場投放低容積率土地，一邊出臺政策鼓勵房企打造“好房子”。
此前，鄭州市自然資源和規劃局發布《鄭州市城市規劃管理技術規定》，提出新建住宅用地建筑高度應小于80米，容積率不超過2.5，進一步限制“高容積率、高強度”的開發模式，為鄭州市民營造更為舒適、宜居、生態的居住環境。
市場對低容積率宅地的認可，讓各地政府加大了投放力度。中指研究院認為，各地政府加大優質地塊的供應力度，推出了不少位于城市核心區、配套成熟、低容積率（容積率小于1.5）的地塊，引導房企聚焦高價值區域開發。同時，自去年以來多地加快優化地塊規劃設計條件，包括放寬陽臺和公共空間計容規則、支持建設立體生態住宅等，帶動企業對新項目規劃條件和去化速度預期提升。
今年以來，核心城市的土拍市場不斷升溫。以4月為例，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，重點城市的土拍市場升溫傳遞出一個重要信號，即隨著限價政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求”的趨勢正在加快形成，讓商品住房回歸商品屬性也是近年來構建市場+保障的住房供應體系的應有之義。未來企業通過開發高品質改善型產品，有助于進一步撬動住房消費潛能釋放。同時，當前市場仍處于調整階段，房企普遍采取“聚焦高能級城市”的投資策略，這一策略一定程度上導致核心城市土拍競爭加劇，也是一季度多地拍出“地王”的重要原因，而除了部分核心城市，更多城市的土地市場短期仍面臨壓力。
校對：趙燕
